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空き家を正しく譲渡するには?注意点や譲渡所得についても解説

空き家を譲り渡したい場合、その方法を正しく理解している人は少ないのではないでしょうか。

贈与の契約は書面によらないと解除されることがあります。
また、負担付き付与をした場合契約不適合責任を負うことになります。

また空き家譲り渡しにおける特別控除がありますが、条件もありますので正しく理解しましょう。

今回は空き家を譲渡するノウハウを解説します。
気になる方々は是非一読ください。

空き家を譲渡するには

空き家を譲渡する方法を解説します。

土地所有者であったり知人に譲る

1つ目の方法として周辺の地権者であったり知り合いに譲る方法があります。
例えばお店など開業している場合駐車場の確保が急務となっているケースなどあり、店主が譲り受けてくれる可能性があります。

また、隣地所有者あたりも、受けてくれる可能性は高いと見ていいでしょう。

不動産会社に譲り渡す

もうひとつの方法は不動産会社に譲る方法です。
不動産屋に依頼をすれば、更地価格と取り壊し費用の均衡にも関与してきますが、無償での譲渡であれば充分受け入れてもらうことができる可能性があります。

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空き家バンクを利用する

もうひとつ、「空き家バンク」というものがありますのでそのようなものを利用する方法があります。

空き家バンクは、地方自治体が提供してくれているインフォメーションサイトです。
こちらでは、空き家の売却情報であったり、賃貸情報など知ることができます。

空き家バンクであれば、不動産屋がなかなか見向きしてくれないようなものでも扱うことができます。特化したインフォメーションサイトであるため、空き家に関心を持っている人たちが直接集まり、スムーズにことを進行していくことでしょう。

空き家を譲渡する際注意しなければならないポイント

空き家を譲渡しようと思っている人たちは、このようなことに注意するようにしてください。

贈与の契約は書面によらないと解除させることがある

贈与契約書をしっかりかわすことで、勝手に撤回することはできなくなります。
一方で、書面ではない場合はそれぞれ個人レベルでフレキシィブルに撤回できます。このあたりのこともしっかり理解した上で適切な対応が必要です。

しかし、書面によらない贈与であったとしても、履行が終了した部分に対して撤回は不可です。

負担付き付与をした場合は契約不適合責任を負うことになる

「契約不適合責任」とは、契約において売る側が相手に引き渡したモノに対して、クオリティーであったり種類、数など契約の内容と合っていないと判断された場合、売った側が売った相手に対して負わなくてはならない責任のことを言います

負担付付与とは、例えば空き家を贈与することになった場合、代わりに残っているローンを支払いして欲しいという交渉などのことです。

一般的贈与であれば、贈与のモノにキズがあったとしても、贈与した人はこれを知りながら贈った相手に言わなかった場合を除き契約不適合責任は負わないことになっています。贈与の無償性を考慮し売った側は契約不適合責任を負わなくていいです。

ただし負担付付与は完全無償であるとは言えないため、売主の側が責任を負うことになります。

空き家譲渡における特別控除の条件

空き家譲渡における特別控除の条件がありますので、それを確認しておきましょう。

1.一人暮らしであること

特別控除の特例は、もともとは空き家をなくすことを狙っています。よって相続される人側に同居人がいてしまった場合は対象とはならなくなります。

相続される人に同居者がいない場合の限定で、亡くなっ人が住んでいた空き家であったり、土地を相続した人が売り儲けを出した場合、儲けから3,000万円控除を認めてもらうことができます。

2.相続から譲渡する時まで引き続き空き家でなければならない

相続をしたあとで家を取り壊してしまって土地で事業をしたり、また貸付、さらに住んでしまった場合適用されません。

特例が適用されるのには、相続し譲り渡しまでの間ずっと空き家のままであり続ける必要があります。

また、状況を判断し、売買契約書のコピー、電気やガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書、使用状況がわかる写真であったり、固定資産税の課税明細書のコピーなど提出が求められることがあります。

3.昭和56年5月31日以前に建った建物のみ

対象の空き家は、相続される人の住居用に供していた昭和56年5月31日より前に建てれた建物、敷地に対してです。

また、区分所有建築物(複数に区分され、それぞれが住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物)は除くとされています。

4.譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない

建物、土地の合計譲渡額が 1億円を超えるものについては、特例が適用されないこととされています。
2回以上にわけて売った場合、通算し超えかどうかを判定します。

5.被相続人との共有物件の場合

被相続人住居用家屋と敷地の中で、相続人が相続がスタートする前すでに共有し所有している相続人が所有する部分についてはこの特例は適用できません。

6.譲渡所得の相続税の取得費加算の特例と選択適用

相続したものを申告期間の次の日から3年経過した日までに譲り渡した場合には、相続税額の一部は取得費にプラス加算させ譲渡所得を計算できる特例があります

7.相続税の「小規模宅地等の課税価格の特例」との適用関係

被相続人の居住用家屋の敷地を相続すると言った場合、特定居住用宅地等については、相続税の課税価格から面積330㎡までは評価額から80%を減額することができる特例(小規模宅地等の課税価格の特例)があります。

被相続人の居住用家屋が相続した後空き家になった場合も、以下の要件を満たせば、この特例の適用を受けることができます。

  • 被相続人に配偶者、また相続スタート直前に被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人がいないこと。
  • 相続人が相続スタート前3年内に日本国内の自己、配偶者、その者の3親等内の親族・同族会社・一般社団法人などなどが所有している家屋に居住した経緯がなく、相続スタート時に居住していた家屋を相続前に所有していたことがないこと。

8.他の特例との適用関係

「居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」の適用を受けた場合、その年と翌年、その翌々年には、

  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
  • 住宅ローン控除

と言ったものの適用を受けることができません。

9.平成31年4月1日以後の譲渡から老人ホーム等への入居者も適用対象に

平成31年度からは税制改正によって被相続人が老人ホームなどに入所し被相続人の居住の用に供されなくなった居住用家屋について、一定要件を満たす場合、相続がスタートする直前に被相続人の居住用に供されていた家屋として特例の適用が認められるようになりました。

具体的には以下の要件を満たす必要があります。

  • 相続される人が介護保険法に定めのある要介護認定などを受けている。かつ、相続スタートの直前まで老人ホームなどに入っている。
  • 相続される人が老人ホームなどに入ったときから相続スタートの直前まで、その家屋について一定の使用がされ、かつ、事業や貸付、その者以外の人たちの住居に供されていないこと。

10.適用時期

この特例は、平成28・4/1~令和5・12/31までの譲り渡しに適用することとあります。相続のときから相続スタート日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡期限です。

まとめ

いかがでしょうか。
今回は、空き家を譲渡する上で受けることができる特別控除の条件など解説しました。

特別控除の制度があれば、要件を守り有効的に使いたいものです。

これは平成28・4/1~令和5・12/31までの譲渡に適用します
また、平成31年4月1日以後の譲渡から老人ホーム等への入居者も適用対象になるなど、今後もいろいろ対応は流動的になってくるので、常に新しい情報を入手するよう心がけましょう。

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