後悔しない！実家を安心して処分するコツや方法、必要費用などを解説

親が亡くなったとき、誰も住まなくなった実家を管理するのは大変ですよね。
「実家の管理方法がわからない」「管理したいけど遠方にあるため行きにくい」などの理由で放置を続ければ、年間で数万円〜数十万円の固定資産税を負担したり、賠償責任を負うリスクがあります。

空き家の管理が難しければ、手放すことを考えましょう。
「早く検討していればもう少し高く空き家を売却できたのに」「話し合っていれば親族と疎遠にならずに済んだのに」
こんな後悔はしたくないはずです。

本記事では、空き家となった実家を安心して処分するためのコツや注意事項などを丁寧に解説していきます。

実家の処分方法は買取か仲介

実家の空き家を売却するには、「買取売却」か「仲介売却」の2つの方法があります。
それぞれ説明します。

早く売りたい人向け：業者に買取依頼

実家を早く処分したい人は、不動産の買取業者に買い取ってもらいましょう。

買取金額や条件などで問題がなければ、すぐにでも手続きを進められ、売れ残る心配もなく空き家を手放せます。
不動産買取は仲介売却よりも売却価格は低いです。しかし、リフォームが必要なく、早く実家を売ることができるなどのメリットがあります。

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高く売りたい人向け：業者に仲介して売却

実家を高く売って処分したい人は、不動産業者に仲介売却を依頼しましょう。

不動産業者があなたの空き家を広告に出し、提示した金額で買い取ってくれる相手を募集します。

「できるだけ高く買い取ってもらいたい」「実家の立地もいいから高価格で売れそう」
そういった場合は、仲介売却を選び、買い手が現れるまで待つのも一つの方法です。

不動産業者はホームページやSNS、新聞や店頭に広告・チラシを置き、空き家となった実家の広報活動を行います。
空き家の購入を希望する人から値引きや条件の交渉があった場合、あなたが業者と相談した上で決断し、業者が買取相手に対応します。

ですが、「親の残した財産だから、大切に住んでくれる人に売りたい」と思い、買い手が見つかるまで待っていても、なかなか売れないケースがあります。

売れるまでは、あなたが空き家の管理をしなくてはならず、固定資産税や修繕代などの維持費用が発生します。

実家の処分にかかる費用

実家の処分が決まったら、費用を確認しましょう。
必要な費用は次の3つです。

下記で詳しく解説していきます。

実家の所有期間：維持管理費

あなたが実家を所有するあいだは、所有者として維持管理費を負担しなければなりません。
維持管理費は、大きく分けると、不動産に課税される「固定資産税」と「空き家の維持に必要な費用」の2つの費用が発生します。

固定資産税は実家に住んでいなくても支払いの義務があり、不動産の「固定資産税評価額」に応じて課税額を支払わなければなりません。

税率は市区町村によって異なり、一般的には評価額に1.4％をかけて算出されます。
管理された空き家の固定資産税（土地）は、特例措置により、課税率は6分の1に免除されます。

例）土地1,200万円（評価額）×6分の1×1.4％＝28,000円
建物1,000万円（評価額）×1.4％＝14,000円

この場合は、合わせて42,000円の固定資産税です。
他にも、家の老朽化にともなう修繕費や庭木の手入れによる管理費、掃除に必要な水道代なども発生する可能性があります。

売却の準備中：解体費用など

実家の売却をするとき、不動産会社によっては更地の状態を求めてくる可能性があります。
実家の解体費用は、面積や建材によってさまざまです。
立地や築年数、周囲の環境にも左右されます。30坪の木造住宅であれば100～150万円程度の費用が必要です。

さらに、実家に不用品が残っていれば、処分費用もかかります。
不用品の回収業者へ依頼すれば処分できるものが多いです。荷物によっては買取不可の場合もあるため、前もって売れなそうな物は確認しましょう。

また、実家を処分しようと思っても、相続登記が行われていない場合は、相続登記の費用も発生します。

相続登記の費用は、「登録免許税＋必要書類をそろえる費用」です。
相続登記に詳しい専門家に手続きを任せる場合は、依頼料も必要になります。

実家の処分といっても、やることや考えることが非常に多く、書類をそろえるだけでも一苦労です。

弊社、クオーレ不動産は大切なご実家に残されている不用品の買取から、実家そのものの売却、それに伴う細々とした手続きまで一貫してご相談に乗ることができます。

売却手続き：譲渡所得税など

実家の売却手続きには、「譲渡所得税」「仲介手数料（仲介売却する場合）」などが発生します。

実家を業者へ売却し、それによって得られた 利益（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得は実家の売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引いて表されるのが一般的です。

譲渡所得＝実家の売却価格 ー（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得を知るために必要な費用	概要
取得費	建物の建築や購入にかかった費用のこと。 実家の場合も相続人に引き継がれる。 （契約書がない場合は売却金額の5％）
譲渡費用	不動産業者への仲介手数料を含め、解体費用・立退費用・測量費用・印紙代などの諸経費のこと。

また、譲渡所得税を計算するときの税率は、売却する不動産の所有期間によって大きな差があります。実家を5年以上所有していれば、譲渡所得税は短期譲渡に比べて大幅に低くなることが下の表から分かります。

譲渡の種類	所有期間	税率
短期譲渡	5年以下	39.63％
長期譲渡	5年以上	20.315％

所有期間の判定については、「実家を売却する日」を起算にはしません。
売却日が含まれる年の「1月1日時点での所有期間」とするので注意が必要です。

仲介手数料は、業者に仲介売却を依頼したときに発生します。
成果報酬のため、売買契約が成立しなければ、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は法的に上限額が決まっているため、仲介業務に含まれない業務を依頼した場合は、さらに別途費用がかかります。

売主の強い希望で発生した費用は、全額請求されてしまう可能性があるので注意しましょう。
ただし、このような特別な費用が請求できるのは、「事前に依頼者の了承を得た場合のみ」と決められています。

知っておこう！実家処分の流れ

実家を処分するまでの流れを知っておけば、余裕を持った計画ができ、適切なタイミングで実家を売却できます。

以下、表にまとめた流れを確認してみましょう。

実家処分の流れ	概要
１．相続人の把握	実家を相続する対象者の確認（戸籍謄本などを見る）
２．遺言の確認や名義変更	実家の名義と遺言を確認（必要に応じて名義変更する・遺言については、下記の項目で詳細に解説）
３．遺品や不用品の整理	遺品や不用品を片付け（査定前に整理しておくことで、業者に好印象を持ってもらえる）
４．実家の売却査定	実家の不動産価値を査定してもらう（相場が分かり、売却のとき後悔しない）
５．不動産会社に仲介売却または買取を依頼する	査定価格に納得したら、不動産業者で仲介や買取売却を申し込む（自分に合った選択を行う）
６．不動産会社との契約	正式に書面で契約を結び、署名と捺印をする（重要事項は読み合わせを行い、お互いの条件を確認できればベスト）
７．物件の引渡	売却相手に実家の所有権を譲る（売却に利益があれば、確定申告を行う）

あなたの持ち家を処分するときとは違い、実家を処分する前には遺言書の確認、相続の分割方針の決定などを行います。
また、売却する前に名義変更も必要なので、時間に余裕をもって計画的に行いましょう。

【重要】実家を処分する前にすべき3つのこと

相続した実家は、すぐに売却できるわけではなく、遺言書の有無や売却相場の下調べなど、事前に準備が必要です。
実家を処分する前は、以下の3つを確認しましょう。

それぞれご紹介します。

遺言書の有無を確認

遺言書の有無によって、実家の処分方法は変わってきます。

①遺言書がない場合

遺言書が見当たらなければ、相続人同士で遺産分割協議を行いましょう。

話がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割の調停を申し込んで解決する方法もあります。

②遺言書がある場合

遺言書があれば、遺言どおりに実家を処分します。
遺言書は仏壇や書斎に置かれることもあれば、公証人役場で保管されるケースもあります。

遺言書を見つけたからといって、勝手に封を開けるのはNGです。
必ず家庭裁判所の検認を受け、相続人みんなが立ち会った状態で開封しましょう。

　

相続の分割の方針を決める

相続分割には「現物分割」と「換価分割」の2種類があり、当人同士が納得するまで話し合えます。

現物分割とは共有物を物理的に分け、現時点の実家を分割する方法です。
ただし、物理的には実家を切り分けられないため、「長男が実家を相続する」「欲しい人が相続する」「親のお世話をした人が相続する」など、誰か1人に相続権を渡す必要があります。

換価分割とは空き家となった実家を売却し、現金にして相続人みんなで分ける方法です。
現物分割とは異なり、均等に分割すれば公平性を保てます。
空き家に住む人がいなければ、ほとんど反対されることはありません。

実家の売却相場を把握

実家を処分する前は、売却相場を必ず確認しましょう。
売却相場を把握しておけば、実家の資産価値を確認できるため、どのように処分するか最適な方針を決める近道になります。

また、不動産業者の中には、素人の知識不足につけ込み、空き家を安く買い叩こうとしてくるところがあります。
大切な実家だからこそ、お金で嫌な思い出ができるのは悲しいですよね。
業者の査定を受けたときに、あからさまに安く見積もられていないかを確認するためにも、実家の売却相場を知っておくことは大切です。

また、実家の売却相場は自分で調べることもできます。

１．固定資産税評価額を利用する

固定資産税評価額は土地と建物に分かれているため、土地部分の計算をしたい人は下記の計算式を利用します。

土地価格＝固定資産税評価額÷0.7

時価を売却するときに大きな欠陥が見つかった場合、計算した売却価格より大幅にダウンしてしまう可能性があります。

２．公示価格を利用する

実家の土地価格は、公示価格から計算が可能です。

土地価格=公示価格×土地の平米数

国土交通省の土地鑑定委員会が公表する公示価格は、1㎡あたりの標準価格が示されます。
1㎡あたりの標準価格に土地の面積をかければ、地価価格の算出ができるので、気になる人はぜひ計算してみましょう。

３．近隣の物件相場から想定する

実家の資産価値は、実家周辺の不動産相場から調べることも可能です。
不動産へ行けば近隣の物件相場がわかるので、大まかな実家の資産相場も想定できます。

ただし、あくまでも周辺物件の相場なので、実家の建物の状況により価格は変動することを頭に入れておきましょう。

まとめ：実家の処分するならまずは無料査定

実家を処分する前に売却相場を知ることで、実家の資産価値を確認できるため、あなたにあった処分方法を選択する近道になるでしょう。

「実家を処分したいけど何からすれば良いかわからない」「相続したけど処分に困っている」
上記のような悩みや不安がある人は、空き家を処分するためのコツや注意事項などを知ることで、計画的に空き家を手放す準備ができ、後悔せずに空き家を手放せます。

クオーレ不動産では、空き家の無料査定から売却までトータルサポートしております。また、不用品や遺品整理も同時に依頼が可能なため、余計な手間がかかりません。

全国どこでも対応しているので、地方にある空き家のご相談も遠慮なくお申し付けください。