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空き家を売りたい方必見!売却方法や高く売るためのコツとは?      

所有する空き家は、できるだけ高く売りたいですよね。
売りたくても買い手が見つからない。どうすれば売れるかわからない。
空き家売却における問題もさまざまです。

ここでは、売却現状や空き家事情を解説しています。
売却方法や高く売るコツもまとめました。
売るべきか迷っている。処分するべきか検討中。
そんな空き家売却の参考にお役立てください。

空き家売却の現状

空き家を所有したままにすると、固定資産税やメンテナンス費用が発生します。
そのため誰も住まない空き家へ、毎年税金を支払わなければなりません。
さらに遠方に住んでいれば、家族との調整や手続きも難しいでしょう。

それが空き家売却のハードルをあげ、手放せない要因の1つになっています。

日本の空き家事情

2019年(令和元年)、国土交通省は「空き家所有者実態調査」を実施しました。
それによれば、50%以上の空き家が腐朽や破損したままです
所有者は、月1回~数回の頻度で管理を実施。
1時間以内の場所に住む人は7割いますが、高齢化もあり管理が難しい現状です。

物置として利用予定の人は60%以上
解体費用をかけたくない。更地にしても使い道がない。
空き家にしておく理由もそれぞれあり、簡単には解決しません。
では、空き家の多い東京都世田谷区と大田区の事例もご紹介しましょう。

世田谷区の空き家事情

世田谷区は高級住宅街のイメージですが、空き家の数も断トツ。
全国最多で約4.9万戸(2020年現在)を所有しています
総務省統計局「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家は848万9,000戸。
世田谷区は、そのうちの0.5%以上を占めます。
数字だけを見れば、それほど多く感じられないかもしれません。
しかし、全国の市区町村別に集計した結果なので、やはり世田谷区の空き家率は高いと言えます。

大田区の空き家事情

大田区の空き家は約4.8万戸。第2位に多いエリアです。
全国の空き家割合からみると、世田谷区と同じ0.5%くらいで推移。
「空き家等地域貢献活用事業」や「初期整備費用助成制度」などを活用し、対策に力を入れています。

空き家の売却方法

空き家を売却するには、3つの方法があります。
それぞれのメリット・デメリットを確認し、自分の都合に合わせた方法を選択してみてください。

そのままの状態で売却

空き家のままで売却します。
つまり何の手も加えず、そっくりそのまま売り渡すわけです。

【メリット】

解体・リフォーム費用が発生しないため、ある程度の相場で売却可能。
しかもリノベーションブームで、自分好みにリフォームできる土付き物件は人気です
第2の人生を過ごしたい。田舎暮らしに憧れる。その辺りのニーズを満たせるでしょう。
手続きすれば、すぐに売り出しアナウンスもできます。

【デメリット】

築年数が古ければ、なかなか買い手が見つかりません。
リフォームしなければ住めない場合、買い手もそれを見越して考えます。
そのため売れるまでに時間がかかる場合もあるでしょう。

更地にして売却

空き家を解体し、更地の状態で売却します。
あまりにも家が古い。しかし、土地の価値は高い。そんなケースで有効。
建築基準法に当てはまれば、アパート建築や駐車場としても活用できます。

【メリット】

周囲の環境によりますが、空き家付きよりはるかに売却しやすいです
駅や学校、病院やスーパーから近ければ、マイホームを考える子育て世代に注目されるでしょう。
おまけに空き家管理の手間からも解放。
ゼロベースで考えられるので、高く売却することもできます。

【デメリット】

解体費用が発生します。
しかも固定資産税は、空き家付きより高め。
空き家が建っていれば、住宅用地特例を受けられます
200㎡以下で6分の1、200㎡を超えれば3分の1、減額されるでしょう。
しかし、更地は非住宅用地となり、早く売らなければ固定資産税の負担が続きます。

リフォームしてから売却

気になっていた壁紙。柱の傷など、キレイにリフォームして売却します。
どこまで直すかにもよりますが、外観や内装を変えれば見違えるかもしれません。

【メリット】

構造や間取りを大きく変更しないため、工期も短く予算も抑えられます
低予算でマイホームを手に入れたい。新築建売と比較したい。
そんな人に需要があり、中古住宅市場で売れます。

【デメリット】

リフォーム費用が発生します。
資産価値は上がりますが、工事費用がかさむ可能性もあるでしょう。
直す必要のある場所が見つかり、当初より予算オーバーとなるケースも想定できます。

空き家を高く売るコツ

3つのポイントを確認し、なるべく高く売れるようにしましょう。

特例控除・補助金の利用

空き家の売却で得られた利益は、課税対象となります。
それが5年以内であれば、売却利益×39.63%の税率。
例えば1,000万の空き家なら、396万3,000円支払わなければなりません。
この税金を抑える仕組みが特例控除です。

適用される条件

  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家
  • 亡くなった人が、相続直前まで1人で住んでいた家

この条件に当てはまれば、3,000万まで控除されます。

さらに相続した空き家の「取得費」にかかる相続税を控除

  • 空き家を相続して相続税を支払った人
  • 相続した翌日~相続税の申告期限(3年以内)に空き家を売却した人

申告制になっているため、忘れないよう申し出ましょう

更地にする場合は、解体費用を補助する制度もあります。

例)自治体による助成金(市区町村による)

茨城県笠間市空き家解体撤去補助金解体費用の50%・上限50万
栃木県宇都宮市老朽危険空き家除却費補助金条件を満たした3分の2
上限70万

住んでいる自治体によって異なるので、うまく利用してください。

ハウスクリーニングを行う

売り出す前にハウスクリーニングしましょう。
汚れがあると、どうしても査定額に響きます
自分で掃除する手段もありますが、そこは掃除のプロに任せてください。

特に気をつけたい場所4つ

  • トイレ
  • 浴室
  • 洗面所
  • キッチン(レンジフード/ガスコンロ周辺)

ある程度は個人で対応できますが、水垢やカビは簡単に落ちません。
こすればこするほど傷付け、変色する場合もあります。
買う側にしてみれば、汚れのひどい家は避けたい物件。
ところが、ハウスクリーニングすることで好印象を与えられます。

欠陥を修繕しておく

経年劣化で破損した部分は直しておきましょう。
空き家歴が長ければ、壁や屋根が台風で痛みます。
床材の張り替えや耐震補強、シロアリ対策を施したほうが良い場合もあるでしょう。
修繕しておかなければ、高くは売却できません。
空き家修繕の助成制度もあるので、ぜひ活用してください

例)自治体による助成金(市区町村による)

岡山県玉野市空き家改修事業補助制度経費の2分の1・上限50万
岐阜県岐阜市空き家改修費補助事業経費の2分の1・上限40万

*申請期限もあるため、住んでいる自治体に確認しましょう。

不動産買取業者の口コミをしっかり調べる

不動産買取業者の口コミ評価を確認しましょう。
仲介業者に売る選択肢もあります。
しかし、買い手が見つかるまで、時間が必要になるかもしれません。
早く買い取ってもらうには、不動産買取業者へ直接相談してください

口コミのチェックポイント

  • 買取価格の高さ
  • 売れるまでの期間
  • リフォーム対応
  • サービスやサポート
  • 買取対象の範囲

どこを優先させるかはそれぞれですが、複数の業者を比較して選びましょう。

まとめ

空き家を高く売るには、その家に適した売却方法を探してください。
それを踏まえ、特別控除や補助金を利用しましょう。
ハウスクリーニングやリフォームも必須。
買取業者の口コミを調べ、比較検討して見積りを依頼しましょう。

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