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空き家を相続した時の問題点と対処方法

相続に関する注意事項を知りたいですよね。
住む予定のない空き家は、何に注意すれば良いか。
今後どのようなリスクが考えられるのか。
空き家相続の問題点を3つ解説します。

対処法として解体時のポイントもご紹介しました。
相続人から外れる。相続するつもりはない。
相続放棄で残るリスクもお伝えしているので、空き家相続問題の目安にしてください。

空き家を相続した時の問題点

空き家の相続は、単に不動産が増えるだけではありません。
「いつか住むかもしれない」と放置すれば、思わぬ問題に直面します。
相続の課題を確認し、知っていれば対応可能なデメリットもご説明しましょう。

維持費がかかる

空き家維持には費用が必要です。
住みたいとは思わない。物置としても利用しない。
例え活用しない空き家でも、維持管理には必要経費が発生します。


維持管理費用の例

固定資産税空き家の所在地となる市区町村へ支払う税金
都市計画税市街化区域であれば土地と建物が課税される
光熱費電気や水道を解約しなければ、基本料金と使用料金が発生する
火災保険万が一の火災に備えて加入しておく
修繕費用雨漏りや壁の破損、建材修理に対する経費

他にもハウスクリーニングすれば、業者へ支払う費用が追加されるでしょう。
状況によって変わりますが、項目ごとの詳細も確認してください。

固定資産税

不動産所有者であれば、すべての人に課税されます。
市区町村ごとの評価額となり、全国一律ではありません。

計算式は【固定資産税=評価額×標準税率】
評価額は、土地の値段や建物時価に基づき市区町村が算出します。
標準税率は自治体によって幅もありますが、一般的には1.4%です。

例1)建物評価額800万/土地評価額1,500万の場合
建物:800万×1.4%=112,000円
土地:1,500万×1/6(特例措置)×1.4%=35,000円

112,000円+35,000円=147,000円

4期に分けられるため、36,750円ずつ支払います。

都市計画税

税率は自治体で違いますが、一般的には0.3%です。

例1)の評価額を利用して計算する場合
建物:800万×1/3=24,000円
土地:1,500万÷3(特例措置)×1.4%=70,000円

24,000円+70,000円=94,000円

4期に分けられるため、23,500円ずつ支払います。
納税通知書を利用し、一括で済ませることも可能。

*特例措置=特定空き家以外に優遇される税金の課税割合

光熱費

掃除や片づけを行う場合は、水道や電気を使います。
ただし、未使用でも基本料金を支払わなければなりません。

例)東京電力40Aで契約した場合
1,144円(1ヶ月の基本料金)×契約月数

使った場合は使用量に応じ、電力料金も加算されます。
水道料金も同じ仕組みですが、自治体によって差があります。

火災保険

保険料は、建物構造や築年数で変わります。
加入していなければ、損害を受けても補償されません。
「空き家だから困らない」と思ったら大間違い!

  • タバコの不始末
  • 不法投棄ゴミからの引火
  • 放火

近隣に被害が及び、未加入なら自費で弁償することになります。

修繕費用

老朽化する建物の不具合は、それぞれにリフォームする必要があるでしょう。
例えば床の張り替えや建具の交換、外壁塗装も考えられます。
破損個所を放置すれば劣化するかもしれません。
「特定空き家」を避けるためには、修繕しながら管理することが求められます。

火災保険は対象外の可能性がある

保険会社の条件によっては、火災保険へ加入できません。
もちろん加入できる場合もあります。
補償内容に含まれないケースも多いので確認しましょう。
以下の資料をご覧ください。

(出典:消防庁「令和2年版 消防白書(PDF版)/第1章 災害の現況と課題/第一節 火災予防」)https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/r2/items/part1_section1.pdf

火災原因の第4位は放火、第5位が放火疑いです。
それぞれの推移も見てください。

(出典:消防庁「令和2年版 消防白書(PDF版)/第1章 災害の現況と課題/第一節 火災予防」)https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/r2/items/part1_section1.pdf

件数だけで見れば、減少傾向にあります。
しかし、放置された空き家は放火犯に狙われやすく、格好の的になりやすいでしょう。
空き家対象の火災保険は少ないため、対応した保険会社を探す難しさもあります。

近隣トラブルの原因になる

空き家はトラブルメーカーです。

  • 庭木の枝が生活道路を妨げる
  • 野生動物が棲みつき衛生環境も悪くなる
  • 不法投棄が始まり悪臭が酷くなる
  • 害虫が繁殖して近隣に広がる

さまざまな問題を起こし、平穏な日常も脅かします。
所有者と近隣住民の訴訟へ発展するかもしれません。

相続した空き家を取り壊す時のポイント

空き家トラブルを避けるには、解体する選択肢もあります。
取り壊す時のポイントがあるので、1つ1つ確かめましょう。

相続登記不要で解体できる

相続手続きをとらなくても、空き家の取り壊しは可能です。
解体業者にとって、依頼者の立場は関係ありません。

注意すべきは所有者との関係。
所有者の同意なく解体すれば、遺産を巡って法的な問題になる可能性もあります
そのため事前に相談しておきましょう。

解体工事が終ったら、相続人に「建物滅失登記」の手続きをお願いしてください。
不動産登記簿の情報更新は、建物所有者しか行えません。

「3,000万円控除」が適用となる

空き家発生の抑制措置として、条件に合えば譲渡所得から3,000万控除されます。

【空き家の条件】
①亡くなった所有者が1人暮らしだった家
②1931年(昭和56年)以前に建築された家
③相続から売却時まで空き家だったこと
④耐震基準を満たす(リフォーム可)、もしくは更地であること

【期間の条件】
①2023年(令和5年)12月31日までに売却したこと
②相続開始日~3年経過した12月31日までに売却すること

適用期間については、以下の資料を参考にしてください。

(出典:国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置 制度の詳細(PDF)」)
https://www.mlit.go.jp/common/001396932.pdf

【適用条件】
①土地と建物の売却合計が1億円以下
②親子や夫婦、生計を一緒にする身内への売却を除く

これらの条件を満たせば、3,000万円の控除を受けられます。
つまり4,000万で売却できた場合、1,000万に対して課税されるわけです。

固定資産税が6倍になる

空き家があれば住宅用地特例を受け、固定資産税も減税されます。
取り壊した場合は適用除外となり、固定資産税は6倍に膨れ上がるでしょう。
更地にすれば、駐車場や賃貸マンション経営で利用可能です。
そのため住宅地としての適用ではなく、標準額の税金で計算されます。

こちらの記事もチェック☑
実家の処分にかかる解体費用はいくら?相場や補助金制度を教えます

空き家の相続を放棄した後のリスク

空き家を相続放棄しても、管理責任はあります。
手続きを終えたからと言って、すべての財産管理から解放されるわけではありません。
どのような注意点があるのか、しっかり確認してください。

相続放棄しても財産管理業務が残る

相続放棄した空き家には、相続財産管理人が必要です。
身内に引き継ぐならそれで問題ありません。
相続人が存在しない場合は、空き家管理の人物を選びましょう。

相続財産管理人は家庭裁判所に申し立てを行い、審理されたあと専任されます。
ただし、相続財産管理人が決定するまでの間、空き家の管理義務は避けられません
トラブルに見舞われた場合、責任を問われます。

相続放棄してもお金がかかる可能性がある

相続財産管理人を選任する手続きは、最初に必要経費が求められます。
収入印紙800円+官報広告料3,775円=4,575円です。
相続財産管理人が決まれば、業務に関わるお金を支払わなければなりません。
業務経費+相続財産管理人の報酬=20〜100万円です。
空き家管理が終わって経費も余れば、残りを返却してもらえます。

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相続した空き家を放置するのはリスクしかない!相続放棄の注意点

まとめ

空き家相続には、維持費・火災保険・近隣トラブルの問題も生じます。
リスク回避には、取り壊す選択肢が良いでしょう。
相続手続きは必要ありません。

売却したら、譲渡所得から3,000万円控除される可能性もあります。
ただし、固定資産税は6倍になるので忘れないでください。
相続放棄後の管理責任には注意しましょう。

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