空き家を相続した時の問題点と対処方法

相続に関する注意事項を知りたいですよね。
住む予定のない空き家は、何に注意すれば良いか。
今後どのようなリスクが考えられるのか。
空き家相続の問題点を3つ解説します。

対処法として解体時のポイントもご紹介しました。
相続人から外れる。相続するつもりはない。
相続放棄で残るリスクもお伝えしているので、空き家相続問題の目安にしてください。

空き家を相続した時の問題点

空き家の相続は、単に不動産が増えるだけではありません。
「いつか住むかもしれない」と放置すれば、思わぬ問題に直面します。
相続の課題を確認し、知っていれば対応可能なデメリットもご説明しましょう。

維持費がかかる

空き家維持には費用が必要です。
住みたいとは思わない。物置としても利用しない。
例え活用しない空き家でも、維持管理には必要経費が発生します。

維持管理費用の例

固定資産税	空き家の所在地となる市区町村へ支払う税金
都市計画税	市街化区域であれば土地と建物が課税される
光熱費	電気や水道を解約しなければ、基本料金と使用料金が発生する
火災保険	万が一の火災に備えて加入しておく
修繕費用	雨漏りや壁の破損、建材修理に対する経費

他にもハウスクリーニングすれば、業者へ支払う費用が追加されるでしょう。
状況によって変わりますが、項目ごとの詳細も確認してください。

固定資産税

不動産所有者であれば、すべての人に課税されます。
市区町村ごとの評価額となり、全国一律ではありません。

計算式は【固定資産税＝評価額×標準税率】
評価額は、土地の値段や建物時価に基づき市区町村が算出します。
標準税率は自治体によって幅もありますが、一般的には1.4％です。

例1）建物評価額800万/土地評価額1,500万の場合
建物：800万×1.4％＝112,000円
土地：1,500万×1/6（特例措置）×1.4％＝35,000円
112,000円＋35,000円＝147,000円

4期に分けられるため、36,750円ずつ支払います。

都市計画税

税率は自治体で違いますが、一般的には0.3％です。

例1）の評価額を利用して計算する場合
建物：800万×1/3＝24,000円
土地：1,500万÷3（特例措置）×1.4％＝70,000円
24,000円＋70,000円＝94,000円

4期に分けられるため、23,500円ずつ支払います。
納税通知書を利用し、一括で済ませることも可能。

＊特例措置＝特定空き家以外に優遇される税金の課税割合

光熱費

掃除や片づけを行う場合は、水道や電気を使います。
ただし、未使用でも基本料金を支払わなければなりません。

例）東京電力40Aで契約した場合
1,144円（1ヶ月の基本料金）×契約月数

使った場合は使用量に応じ、電力料金も加算されます。
水道料金も同じ仕組みですが、自治体によって差があります。

火災保険

保険料は、建物構造や築年数で変わります。
加入していなければ、損害を受けても補償されません。
「空き家だから困らない」と思ったら大間違い！

• タバコの不始末
• 不法投棄ゴミからの引火
• 放火

近隣に被害が及び、未加入なら自費で弁償することになります。

修繕費用

老朽化する建物の不具合は、それぞれにリフォームする必要があるでしょう。
例えば床の張り替えや建具の交換、外壁塗装も考えられます。
破損個所を放置すれば劣化するかもしれません。
「特定空き家」を避けるためには、修繕しながら管理することが求められます。

火災保険は対象外の可能性がある

保険会社の条件によっては、火災保険へ加入できません。
もちろん加入できる場合もあります。
補償内容に含まれないケースも多いので確認しましょう。
以下の資料をご覧ください。

火災原因の第4位は放火、第5位が放火疑いです。
それぞれの推移も見てください。

件数だけで見れば、減少傾向にあります。
しかし、放置された空き家は放火犯に狙われやすく、格好の的になりやすいでしょう。
空き家対象の火災保険は少ないため、対応した保険会社を探す難しさもあります。

近隣トラブルの原因になる

空き家はトラブルメーカーです。

• 庭木の枝が生活道路を妨げる
• 野生動物が棲みつき衛生環境も悪くなる
• 不法投棄が始まり悪臭が酷くなる
• 害虫が繁殖して近隣に広がる

さまざまな問題を起こし、平穏な日常も脅かします。
所有者と近隣住民の訴訟へ発展するかもしれません。

相続した空き家を取り壊す時のポイント

空き家トラブルを避けるには、解体する選択肢もあります。
取り壊す時のポイントがあるので、1つ1つ確かめましょう。

相続登記不要で解体できる

相続手続きをとらなくても、空き家の取り壊しは可能です。
解体業者にとって、依頼者の立場は関係ありません。

注意すべきは所有者との関係。
所有者の同意なく解体すれば、遺産を巡って法的な問題になる可能性もあります。
そのため事前に相談しておきましょう。

解体工事が終ったら、相続人に「建物滅失登記」の手続きをお願いしてください。
不動産登記簿の情報更新は、建物所有者しか行えません。

「3,000万円控除」が適用となる

空き家発生の抑制措置として、条件に合えば譲渡所得から3,000万控除されます。

【空き家の条件】
①亡くなった所有者が1人暮らしだった家
②1931年（昭和56年）以前に建築された家
③相続から売却時まで空き家だったこと
④耐震基準を満たす（リフォーム可）、もしくは更地であること

【期間の条件】
①2023年（令和5年）12月31日までに売却したこと
②相続開始日～3年経過した12月31日までに売却すること

適用期間については、以下の資料を参考にしてください。

【適用条件】
①土地と建物の売却合計が1億円以下
②親子や夫婦、生計を一緒にする身内への売却を除く

これらの条件を満たせば、3,000万円の控除を受けられます。
つまり4,000万で売却できた場合、1,000万に対して課税されるわけです。

固定資産税が6倍になる

空き家があれば住宅用地特例を受け、固定資産税も減税されます。
取り壊した場合は適用除外となり、固定資産税は6倍に膨れ上がるでしょう。
更地にすれば、駐車場や賃貸マンション経営で利用可能です。
そのため住宅地としての適用ではなく、標準額の税金で計算されます。

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空き家の相続を放棄した後のリスク

空き家を相続放棄しても、管理責任はあります。
手続きを終えたからと言って、すべての財産管理から解放されるわけではありません。
どのような注意点があるのか、しっかり確認してください。

相続放棄しても財産管理業務が残る

相続放棄した空き家には、相続財産管理人が必要です。
身内に引き継ぐならそれで問題ありません。
相続人が存在しない場合は、空き家管理の人物を選びましょう。

相続財産管理人は家庭裁判所に申し立てを行い、審理されたあと専任されます。
ただし、相続財産管理人が決定するまでの間、空き家の管理義務は避けられません。
トラブルに見舞われた場合、責任を問われます。

相続放棄してもお金がかかる可能性がある

相続財産管理人を選任する手続きは、最初に必要経費が求められます。
収入印紙800円＋官報広告料3,775円＝4,575円です。
相続財産管理人が決まれば、業務に関わるお金を支払わなければなりません。
業務経費＋相続財産管理人の報酬＝20〜100万円です。
空き家管理が終わって経費も余れば、残りを返却してもらえます。

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まとめ

空き家相続には、維持費・火災保険・近隣トラブルの問題も生じます。
リスク回避には、取り壊す選択肢が良いでしょう。
相続手続きは必要ありません。

売却したら、譲渡所得から3,000万円控除される可能性もあります。
ただし、固定資産税は6倍になるので忘れないでください。
相続放棄後の管理責任には注意しましょう。