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空き家を売却する際の注意点は?特別控除についても説明します!

あなたが空き家を売却したいと思えば、

・取得費が不明の場合売った金額の5%を取得費とみなし譲渡所得の計算しなければならない
・原則として名義人でなければ売却はできない


などの注意しなければならないポイントが様々あります。
さらに空き家をそのまま放置しておくことには固定資産税がかかるなどのデメリットがあります。

今回、空き家売却を検討している方々のため様々な視点よりアドバイスをします。
ぜひ一読ください。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却するとき、以下の点に注意が必要です。

取得費が不明の場合売った金額の5%を取得費とみなし譲渡所得の計算しなければならない

空き家を買った時の取得費が不明である場合、「売った金額の5%を取得費とみなし譲渡所得の計算をしなければいけない」というルールがあります。

また、短期譲渡所得(売却した年の1月1日現在所有期間が5年以下)の所得税は30%、住民税は9%、計39%の税率がかかります。
長期譲渡所得(売却した年1月1日現在で所有期間が5年超の場合)の所得税は15%、プラス住民税5%で計20%の税率です。

例えば、売却した1億円の5%である500万円が取得費として扱われ9500万が譲渡所得となります。
これに対して長期譲渡所得であれば20%の税金がかかることになります。

原則として名義人でなければ売却はできない

空き家を売却したいと思えば、基本原則では名義人本人が契約をすることになります。
当然のことと言ってもいいのかもしれませんが、名義人が空き家を売る意思をはっきりと明確化させる必要があるためです。

逆に名義人以外が簡単に空き家を売ることができるとすれば、いつの間にか大きな財産を失ってしまうリスクも相当高くなります。

ただし、そこには例外もあります。
日本も高齢化社会を迎え親が高齢という場合もあるでしょう。
親が判断能力のないケースでは成年後見人として代理で申し立てをする選択肢があります。

空き家を売却する方法は1つだけではない

空き家を売却する方法はふたつの方法があります。
そのようなことも売ろうと思っている方々はあらかじめ知っておくべき大事なポイントです。

ひとつは「古家付き土地」として売る方法であり、もうひとつは「更地」にして売却する方法です。

「古家付き土地」は、建物をいちいち解体しないで済むので、そのためにかかる費用を抑えることができます。古い家をリフォームして住みたいという方々のニーズにもマッチした方法です。

「更地」にして売却する方法は、建物を解体して更地状態で売却する方法のことです。
買主にとってはすぐ住めると言ったメリットがありますが、土地の用途が限られてしまうリスクもあります。また、建物が古すぎると悪い印象につながってしまってなかなか買い手が現れてくれないこともあります。

更地にして売却した方が古家付きのものよりも買い手は早く見つけることができるでしょう。

管理を怠ると税金の高い「特定空家」に指定される

空き家はそのまま放置しておいて何も問題がないものという考えも頭にあるかもしれません。
しかし、そこにも注意しなければならないポイントがあります。

妥当と判断される管理がなされていないため周囲に悪影響を与えてしまうリスクが存在している空き家に対しては、「特定空き家」に指定されてしまい、市区町村による助言や指導または勧告、命令、行政代執行といった行政措置の対象となる可能性があります。

近年日本では特に空き家の増加が社会問題化しています。「平成30年住宅・土地統計調査」においては全国での空き家の数が848万9千戸に至り、パーセンテージは13.6%にもなります。それは他に例のない最高の数値となりました。

このような状況に対処しなければならないため国では様々な空き家の対策を打ち出しています。
そのひとつに管理が充分されていないと判断された「特定空き家」に対しての固定資産税などの増税措置があります。

瑕疵担保責任でペナルティを受ける可能性がある

「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはないでしょうか。
瑕疵担保責任とは売買契約をした後の物件であったり土地に対して、契約した段階では明確ではなかった欠陥が発見された場合に、売った側が買った側に対して責任を負うことです。
また、そのときには契約解除であったり損害賠償などが請求されることになります。

売る側が瑕疵担保責任の負担を負わない特約は有効です。
ただし、例えば雨漏り欠陥があることを知っていながら黙ったまま売った場合には、売る側が知っていた欠陥は瑕疵とはならないため瑕疵担保責任の免責は消滅します。

空き家に対しても欠陥があればしっかりと買い主に説明し、その欠陥の中身を承諾した上で購入してもらう必要があります。

3年を超えると3,000万円の特別控除の対象外になる

空き家に対してかかる「譲渡取得の特別控除の特例」があります。
特例では相続で空き家を引き受けた方々が、その空き家を売ったときに得た譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

ただし、特別控除の特例には亡くなった方々がひとりで暮らしていた家であることであったり、昭和56年5月31日以前に建った家であること、相続から売却するまでのあいだずっと空き家状態であることなどいろいろ条件もあります。

また、亡くなった日、つまり相続が発生した日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで売ることができないと適用条件に該当しなくなるので注意が必要です。

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空き家を放置しておくデメリット

何かしら事情があって空き家をそのままの状態で放置していらっしゃる方々もいらっしゃるでしょう。しかし、放置しておくことにも限度があります。

空き家を放置しておくことに対してこのようなデメリットがありますので、あらかじめチェックしておきましょう。

空き家を放置しておくと固定資産税がかかる

空き家を安易に放置しておくことができない理由は、「特定空き家」に指定されてしまうことで固定資産税が高くなってしまうからです。

全国的に空き家が増えることによって、周囲の生活環境が悪化するだけでなく家屋の崩壊であったり火事などのリスクが高まります。
そのような背景から平成27年には、空き家等対策の推進に関する特別措置法が施行され、空き家への対策が強化されました。

衛生上良くないと判断される空き家であったり、倒壊しそうな空き家などが該当します。
そこには固定資産税が6倍増にもなってしまうリスクがありますので注意してください。

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空き家対策特別措置法について

空き家を所有していらっしゃる方々は、「空き家対策特別措置法」がどのような法律か具体的に理解しておく必要があります。さらに空き家対策特別措置法を整理しておきましょう。

空き家を所有していらっしゃる方々は、即売却か、売却しないのであれば適切な管理が要求されています。空き家対策特別措置法の施行によって、管理が不十分と判断されたときには自治体によって管理指導を受けたり、強制的措置を取られることがあります。

それ以前は、それぞれの自治体が独自で条例を制定して空き家増加問題を対処していました。
しかし、条例には強制する力がないためにどうしても限界がありました。結果最悪な現状を踏まえ空き家対策特別措置法が施行されることになりました。

空き家対策特別措置法によって、所有者の許可を得ることなく自治体の担当者であったり委任を受けた建築士によって調査実施を行うことができるようになりました。

空き家を売却する時にかかる税金

空き家を売却したときにかかる税金は以下の3つです。

譲渡所得税

空き家を売却したときには、売却利益に対して「所得税」と「住民税」の支払い義務が発生します。
これを「譲渡所得税」と言います。

不動産を売却した代金から不動産の取得・売却にかかる費用を差し引いたものが売却益となります。
また、売却益に不動産の所有期間ごとの税率をかけ額を決定します。

売却益=売却代金-(売却費用+購入費用)

所有期間5年以下で売却した場合:所得税30% 住民税9%
所有期間5年を超えた土地を売却した場合:所得税15% 住民税5%
※2019年まで特別復興支援税2.1%もプラスし課税されました。

登録免許税

不動産の登記内容を変更するときに必要とされる税金です。
建物であったり土地を売った場合、土地の所有権移転登記を済ます必要があります。
売買において土地の所有権移転登記をする場合かかる税率は、固定資産評価額×2%です。

印紙税

不動産の売買契約書は「課税文書」に分類されることになり、売買契約書を発行する側が印紙税として指定された額を納税する義務があります。
契約金額に応じた額の収入印紙を売買契約書に貼り付けます。

譲渡所得税の特別控除

被相続人の死亡により空き家になった不動産を相続で取得した相続人であったり、包括遺贈によって取得した受遺者が売却、適用要件を満たしたケースは、当該不動産を売った際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

特例の適用の要件

特例の適用の要件は、相続した日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、また、特例の適用期間の2016年(平成28年)4月1日~2023年(令和5年)12月31日までに譲渡することが条件となります。

また、譲渡対価額の計が1億円以下(共有で譲渡する場合には計が1億円以下)であることが条件です。

さらに耐震リフォームなどによって譲渡する時に耐震基準に適合することが証明された空き家の売却であること、あるいは相続人が空き家を取り壊して売却することです。

特例の適用を受ける家屋の要件

家屋に対しての要件は、以下の通りです。

  • 相続スタートの直前において被相続人がひとりで居住していたものであること。
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた区分所有建築物以外の建物であること。
  • 相続した時から売却する時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと。
  • 相続によって土地及び家屋を取得すること。

まとめ

いかがでしょうか。
今回空き家を売却する上で注意しなければならないポイントなど解説しました。

・取得費が不明の場合売った金額の5%を取得費とみなし譲渡所得の計算しなければならない
・原則として名義人でなければ売却はできない
・空き家を売却する方法はふたつある 
・管理義務を怠ると税金の高い「特定空家」に指定されてしまう
・瑕疵担保責任でペナルティを受ける可能性がある
・3年を超えると3,000万円の特別控除の対象外になる

など様々注意しなければならないポイントがあります。

まずは、そのようなことを正しく理解してください。
空き家を放置しておくことに対してのデメリットもありますので、すみやかな対応も要求されています。

空き家に対してかかる「譲渡取得の特別控除の特例」がありますが、要件もあります。
わからない場合、専門家などに一度相談されるといいでしょう。

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