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空き家対策特別措置法とは?所有する空き家との関係や目的を解説

相続などを通じて空き家を取得することがあるかもしれません。
「空き家に関する法律を知っておきたいなぁ」と感じている方もおられるでしょう。
本記事では空き家をめぐる日本社会の現状をまず見ていきます。
そして空き家問題を受けて制定された「空き家対策特別措置法」についても詳しく解説していきますのでぜひ最後までお読みください。

空き家の社会問題

空き家は年々増えている

最近街を歩いていると「空き家を見かけることが増えたなぁ」と感じることはありませんか。
まさにその通りで、長期的な傾向として日本全国で空き家は増加しています。

2018年の政府統計調査によると日本全体の空き家数は848万9000戸となっています。総住宅数は6240万9000戸ですので、総住宅数に占める空き家の割合は13.6%です。空き家率は過去最高となっています。実数ベースでみても2013年にくらべて29万3000戸も増えています。

このように統計調査の観点からみても実際に日本の空き家は年々増えていることがわかります。
10軒の住宅があれば1軒以上は空き家となっているのが現状です。もちろんこれは戸建てにかぎらずマンションも含みます。マンションも満室は少なく空室が目立つという感じでしょうか。

さて空き家数の内訳をみていくと、賃貸用住宅が432万7000戸、売却用住宅が29万3000戸、別荘などの二次的住宅が38万1000戸、その他の住宅が348万7000戸となっています。
「その他の住宅」というのは長期入院などで人が住まなくなった空き家などで、放置される事例が多発して社会問題を引き起こしています。さらに「その他の住宅」は2013年にくらべて9.5%も増加しており質の面からみても空き家問題は深刻になっていると言えます。

空き家は主に首都圏に多い

2018年統計調査を都道府県別にみていきましょう。空き家率に関しては東京都10.6%、千葉県12.6%、埼玉県10.2%、神奈川県10.8%と全国平均13.6%より低い数字となっています。一見すると首都圏は空き家問題が深刻でなさそうに思えますが、首都圏は住宅総数が大変多いので空き家数もそれに比例して全国的にみても多くなっています。

具体例をみていきましょう。東京都の例です。住宅総数は757万2000戸で、そのうち10.6%が空き家なので空き家数は約80万2000戸となります。日本全国の空き家数は848万9000戸ですから、東京都だけで日本全体の10%近い空き家があることになります。過疎化で悩む地方の問題が深刻なことはもちろんですが、このように空き家率が低い首都圏でも空き家は社会問題となっています。

空き家対策特別措置法とは

日本では高齢化の進展により空き家が増加し続けています。
そして空き家の増加に伴って周辺とのトラブルも増えてきました。
社会問題化する現状を踏まえて空き家の適切な管理を推進するべく「空き家対策特別措置法」が平成27年に完全施行されました。
それでは空き家対策特別措置法について解説していきます。

概要と目的

放置された空き家が崩れるなどして周辺に悪影響を与える事例が多発したことを背景に「空き家対策特別措置法」が制定されました。
空き家対策特別措置法のおかげで自治体は放置空き家の所有者に修繕命令を出すなど強い対応が取れるようになりました。

これまでの法律では放置空き家といえども所有者に対して自治体は強い対応に出ることができませんでした。自治体といえども法的な根拠がないことはできませんからね。
そのため空き家対策特別措置法が制定されたわけです。

空き家対策特別措置法による具体的措置

具体的には、法律が定める範囲内で自治体は空き家に対して立ち入り調査ができるようになりました。また崩れ落ちそうで危険な空き家などは「特定空家」に指定できるようになったのです。
「特定空家」に指定すると自治体は所有者に対して修繕を指導したり、命令したりできます。
命令に従わないと過料(罰金)を課すこともできますし、さらには修繕命令に従わない「特定空家」は自治体が行政代執行により解体撤去することも可能になりました。

「特定空家」について

「特定空家」についてより詳しくみていきましょう。
「特定空家」は以下の4つの基準のどれか一つに当てはまれば指定される可能性があります。

  • 著しく保安上危険となるおそれのある状態(今にも壁が崩れ落ちそうな建物など)
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態(排水等の流出により異臭が発生している建物など)
  • 適切な管理がなされず周辺景観に著しい悪影響をあたえている状態(多数の窓ガラスが割れたまま放置されている建物など)
  • その他周辺環境の保全に著しい悪影響をあたえている状態(大量の野良猫が住みついている建物など)

「特定空家」の指定を受けた場合は、自治体は当該建物に対してさまざまな具体的措置を取ることができるようになります。助言、指導、勧告、命令などです。

たとえば屋根が今にも落ちてきそうな「特定空家」に対しては、自治体は修繕するように所有者に指導することができます。指導に従わない場合にはより強い措置である命令をおこないます。
命令にも従わなければ罰金を課すことができます。そして最終手段としては所有者に代わり行政代執行により自治体が建物の撤去までおこなうことができます。

このように自治体に非常に強い権限を与える制度ですから「特定空家」の指定を受けないように努めるのが大切ですね。

所有する空き家と「空き家対策特別措置法」の関係

これまでにご説明いたしましたように、「空き家対策特別措置法」の「特定空家」に指定されるとデメリットを受けることになります。そのため所有している空き家が「特定空家」の指定を受けないようにしっかり管理することが大切です。

特定空家の指定をうけるケースとしては「崩れたり倒壊したりのおそれがある」「衛生上の問題がある」「周辺景観を悪化させている」などです。ご所有の空き家の排水設備が壊れてしまい、ひどい悪臭を放つなどの事態に陥ってしまうことがあるかもしれません。空き家は定期的に見回りをおこなって管理するのがベターです。

空き家対策特別措置法における「特定空家」指定のデメリットはさらにあります。

所有する空き家が住宅の場合は固定資産税が安くなる特例制度の恩恵を受けています。
私たちが気づかずとも特例制度に基づいて固定資産税が減額されています。しかし特定空家に指定されてしまうと、この税額軽減の特例制度を受けられなくなります。
最大6倍まで固定資産税が跳ね上がることになります。たとえば今まで年額12万円だった固定資産税が最大72万円になってしまうということですね。

自治体独自の空き家条例について

空き家対策特別措置法以外にも独自の空き家条例を制定している先進的な自治体も数多くあります。ここでは独自の空き家条例を制定している東京都特別区の例をご紹介いたします。

世田谷区

世田谷区は「世田谷区空家等の対策の推進に関する条例」を制定しており、国の法律とともに独自条例を通じて空き家対策をおこなっています。たとえば第5条では消防、警察、各事業者(電気、ガス、水道、郵便)と協力して空き家対策をおこなっていくことを規定しています。国の法律にとどまらず独自の条例を制定するなどして世田谷区は空き家の適切な管理を推進しているというわけですね。

大田区

大田区は平成20年には同区における空き家総数が4万3700戸に達しており、空き家対策の早急な実施の必要性がありました。そこで平成25年に「大田区空き家の適正管理に関する条例」を制定。適切な管理がなされていない空き家の所有者に対して助言・指導などをおこなってきました。このように大田区では国の法律である「空き家対策特別措置法」が施行される前から独自対策をおこなってきました。

まとめ

日本では空き家が増加し続けており、その対策として空き家対策特別措置法が制定されたことがわかりました。空き家特別措置法の「特定空家」に指定されるとさまざまなデメリットがあることもお伝えいたしました。自治体から指導や命令を受けたり、固定資産税の減額特例を受けられなくなったりすることです。

空き家を放置すると固定費を払い続けることになるので経済的負担が大きく、また周辺住民とのトラブルになるリスクや「特定空家」に指定されるリスクなどもあります。リスクを避けるためにも活用しない空き家は売却など処分することをおすすめいたします。もちろんアキスクでもご相談を承っておりますのでお気軽にご連絡ください。

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