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空き家になった実家をどうしよう…売却のコツや必要費用について解説

「空き家になった実家を手放したい」「空き家にかかる税金を払うのが大変だし売却したい」
そう思っても、何から手をつければ良いか分からない方が多いのではないでしょうか。
また、本当は売却したいけど、手間や親族間のトラブルがあるので空き家のまま管理しているという人もいるかと思います。

ですが、将来空き家を活用したり、住む予定がないのに、固定資産税を支払い続けるのはもったいないですよね。
そんな時は、空き家を売却を検討しましょう。

親族で空き家を管理する人が他にもおらず、1人で空き家の管理が厳しい人は、空き家を売却することで管理の手間から解放されます。
さらに、相続や権利関係でトラブルがある空き家も、不動産業者に相談することで解決し、売却できるケースが増えています。

本記事では、なぜ空き家を売却したほうが良いのか・売却の方法などについて解説しています。
また、空き家の売却にともなう必要経費についても解説しました。
ぜひご覧ください。

空き家を取り巻く現状

みなさんご存知のとおり、空き家は年々増えています
まずは総務省のデータを活用した、国土交通省の資料を見てみましょう。

(出典:「平成30年国土交通省:空き家等の現状について PDFから抜粋」)

国や自治体も空き家の対策をしていますが、減る気配はありません。
少子高齢化にともない、今後ますます増えると予測されています。
特に注目すべきは、実家の空き家問題です。

空き家の処分をためらう理由
  • 実家を手放すことへの罪悪感(両親が建てた家だから…)
  • 思い出の実家を失う抵抗感(生まれ育った家なのに…)
  • 立地に対する誤解(あんな場所で売れるわけがない)

それぞれ空き家の所有者に事情があり、放置された状態です。
そして数年前から、空き家は社会が注目する問題になっています。

実家が空き家になったら売却がおすすめ

多くの人が、空き家になった実家の売却を迷っているかもしれません。
住んでるエリアが遠くて管理できない。倉庫として使うかもしれない。
ご家庭によって、さまざまな事情もあるかと思います。
少しでも負担を減らしたいのであれば、空き家の売却がおすすめです。

「売ってしまったら、自分のものではなくなる」「実家は残したほうが良いのだろうか」
そう感じて、売却することを迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。
それでも空き家を処分しない限り、管理責任の問題に悩みますよね。
その解決策として、売却をおすすめする理由をご紹介します。

固定資産税を支払い続けなければならない

空き家にかかる固定資産税は、敷地面積や地価の影響も受けます
ただし、建物があれば住宅用地特例が適用されます。
また、課税標準額は6分の1に減免されます。
(特定空き家は優遇なし)

納税義務は「毎年1月1日時点の登記上所有者」です。
所有者が亡くなっていれば、相続人に請求されるでしょう。
残された遺産として実家を相続したら、そこから固定資産税の支払い義務が生まれます。

固定資産税を支払わない場合
  • 延滞金の発生
  • 資産の差し押さえ(注意や警告を無視したとき)

延滞金の割合は自治体によって変わります。
ここでは、埼玉県の事例をご紹介します。

例)埼玉県川口市:2022年(令和4年)

期間年率
納期限の翌日から1ヶ月以内2.4%
納期限の翌日から1ヶ月以上8.7%
*年率は変動

仮に、固定資産税80,000円だったと仮定すると
1ヶ月以内の支払い:80,000円+1,920円(2.4%)=81,920円
1ヶ月後の支払い:80,000円+6,960円(8.7%)=86,960円
このように追徴課税されます。

空き家をすぐに現金化できる

売却先が不動産業者なら、空き家をすぐ現金化できるかもしれません。
買い手が現れるまで待つ必要はなく、契約が終了すれば支払ってもらえるのです。
空き家の現金化を急がないのであれば、不動産業者に仲介依頼してください。
この場合は登記上の所有者のままとなり、売れるまで空き家となった実家の固定資産税を支払います。

空き家を今後使用する可能性は低い

身内に譲る。将来リフォームして住む。別荘にする。
使う予定がなければ売却しましょう。
「手入れすれば住める」「せっかく建てたのに…」
そう思っているとすれば、今後どうするかご家族で話し合ってみてください。
「実家を守らなければ」
そんな使命感に後押しされ、決められないのかもしれません。

さらに「いつか空き家に住むかもしれない」と考え、なかなか手放せない可能性もあります。
ここで少しだけ考えてみてください。
「あの人が空き家を使うかも」という人物は思い浮かびますか?

そんな身内はいない。荷物置き場としても利用しない。
もしそうなら、空き家を売却することを考えてみましょう。

空き家売却の3つの方法

どうすれば空き家を処分できるか。どこへ問い合わせれば良いのか。
そんな方のために、以下3つの売却方法をご紹介します。

空き家売却の3つの方法
  • 空き家を古家付きで売却
  • 空き家を解体してから売却
  • 空き家をリフォームしてから売却

自分に合った空き家の売却方法を検討してみましょう。

空き家を古家付きで売却

築年数の古い空き家は、「古家付き土地物件」としてお客様に紹介されます。

古家の定義

古家の定義は25年。(25年木造戸建て住宅の法定耐用年数は22年)

そのため20年〜25年経過した建物は、価値の低い古家に含まれるでしょう。
土地分類で売るには、建物価値を加算しません。
つまり土地+建物0円=土地価格のみとなります。

メリットデメリット
解体費用が発生しない
契約不適合責任の免除
周辺相場より安くなる
買主が現れにくい
*契約不適合責任=建物に対する責任(修繕費や損害賠償請求もあり)

空き家を解体してから更地で売却

もし、所有する実家の空き家の状態が悪ければ、更地として売却するのも方法の1つです。
自治体によっては、空き家の解体に補助金や助成金も準備されています。

どの程度サポートしてもらえるか、空き家のある所在地の自治体へ確認しましょう。
立地条件が良くなくても、更地にすれば印象が悪くなりません

メリットデメリット
売却しやすい
特定空き家に指定されない
リフォーム費用が発生
工事期間も必要

空き家をリフォームしてから売却

壁紙の張り替えや柱の補強、水回りや設備の入れ替えなどをリフォームします。
劣化具合によるため、建物を点検してもらいましょう。
自治体によっては、リフォームも補助金や助成金の対象です。

メリットデメリット
売却しやすい
特定空き家に指定されない
リフォーム費用が発生
工事期間も必要

空き家売却にかかる必要費用

空き家を売ることにより、利益を得られるのは間違いありません。
それを踏まえ、売却前には、必要経費も確認しましょう。

仲介手数料

不動産業者に空き家売却をお願いし、売れたら仲介手数料が発生します。
「宅地建物取引業法」の上限もあり、法外な手数料は請求されません
2018年(平成30年)「空き家売買の仲介手数料に関する告示改正」が施行されました。

改正ポイント

現地調査費用の請求(上限18万円)

400万円未満に限定した手数料の改正

これにより仲介手数料の上限は以下となります。

200万円以下物件売却価格×5%
200万円~400万円未満物件売却価格×4%+2万円
400万円以上物件売却価格×3%+6万円
*税別

例)300万の空き家を売却した場合の仲介手数料

120,000円(物件売却価格×4%)+2万円+経費=140,000円+経費
(改正前は経費を含まず)

400万円未満の現地調査費用を認めるのは、出張費用が膨らむからです。

出張費用の例
  • 車を使ったガソリン代+高速料金
  • 電車やバスなどの交通費
  • ホテルや旅館の宿泊費
  • 業務中の飲食費

空き家になった実家の所在地によりますが、空き家が遠方であれば費用もかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や建物を譲渡した際に課税されます。
計算式は、下記を確認してください。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税=譲渡所得×(所得税+住民税+復興特別所得税)

税額は空き家の所有期間で変わります。
(条件に該当すれば特別控除も可)

5年未満譲渡所得× (所得税30%+住民税9%) + 復興特別所得税 (所得税額の2.1%)
5年以上譲渡所得× (所得税15%+住民税5%) + 復興特別所得税 (所得税額の2.1%)
* 復興特別所得税は2037年(令和19年)まで

例)譲渡所得が2,000万円(6年所有)の場合

3,000,000円(所得税)+1,000,000円(住民税)+63,000円(復興特別所得税)=4,063,000円
空き家売却で得られた利益には、譲渡所得税が課税されます。
他にも相続後の「相続登記費用」、売買契約書に貼る「印紙税」も考えられるでしょう。

解体費用・処分費用

空き家になった実家を更地にすれば、空き家の解体費用も発生します。

費用の内訳
  • 建物構造(木造:1坪=3万~5万円/鉄筋:1坪=4万~6万
  • 工期(天候の影響)
  • 足場や仮設工事
  • 人件費と重機費用
  • 不用品処分
  • 整地費用
  • 手続きや諸経費

空き家になった地域にもよりますが、40坪なら100万円前後、50坪なら150万円前後は必要です。

まとめ

空き家の処分は、売却がおすすめです。
空き家を所有していると、毎年の固定資産税の負担が数万円〜数十万円になってしまいます。
もし使い道がなければ、現金化できる方法を検討してみましょう。

売却する際は「古家付き土地物件」「更地」「リフォーム」の3つの方法があります。
仲介手数料・譲渡所得税・解体費用など、空き家を売却する上でかかる必要経費も確認しましょう。

空き家の管理する手間がない人や相続や権利関係でトラブルがある人は、ぜひこの機会に売却を考え、不動産会社に相談してみましょう。

クオーレ不動産では、全国各地へ対応可能で、空き家の査定から家財整理、空き家の買取までトータルサポートしております。
また、空き家管理士が常駐しているため、相続手続きや遺産分割の狭義など、空き家に関するお悩みはすべて解決できます。

空き家に関してお悩みやご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。


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